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30歲靠房產滾出千萬身價 |
| 房東：宅男 發表時間：2010-02-05 |
30歲靠房產滾出千萬身價 小檔案_張美美 出生：1978年 學歷：高雄家商 經歷：克林房屋不動產業務員 現職：專業投資客 30歲，許多人還沒買到人生的第一間房子，2008年滿30歲的張美美（化名），卻先後買賣過200間房子，目前手上仍有40間雅房、套房在收租中，除了坐領當包租婆的固定收益，還隨時維持手上有5間房子轉手買賣，平均每間房子轉手利潤在20%，靠著投資房產身價累積約有上千萬元。這麼年輕的單身女子，為什麼能靠房地產滾出千萬身價，是因為有富爸爸的支持嗎？恰恰相反，因為貧窮，反而激勵張美美對金錢的渴望。 拚命攢錢》因為窮怕了自小就打工 來自單親家庭的張美美，從小兄妹3人寄人籬下，因為媽媽必須要到外面拚命打零工賺錢，養活3個孩子。從國中開始，她就自籌學費，一學期4,000多元，張美美靠當洗頭小妹來賺錢，1顆頭抽佣12元，洗400顆頭才能籌足學費。 窮怕了！張美美從小就會想辦法攢錢，18歲高職畢業後，順利應徵到一個會計工作，這份薪水雖然只領1個月公司就倒了，沒想到卻意外成為扭轉貧困人生的契機。 原來這是一家仲介公司，老闆是房產投資客，因為不想讓房仲業者賺差價，不如自己開公司，整間公司只有老闆、老闆娘、老闆朋友，加上張美美4個人，雖然應徵的是會計，但是張美美的工作內容只有兩件事——接電話與寫房屋出售的紅色廣告單。 「我一天要寫100張廣告單，電話也接不到幾通，我常常想這樣老闆請我1個月花2萬塊，應該不划算吧？」寫了2,000多張廣告單，一間房子也沒賣掉，老闆決定結束營業，把房子丟給房仲業者賣，張美美頓時失業。 失業後，張美美頂下泡沫紅茶攤子，1杯賺5塊，每天搖幾百杯，搖到手抽筋，每天還要躲避警察取締，跑不贏警察就得挨罰單。 張美美不怕辛苦，但實在厭倦每天跑警察的日子，前一任老闆娘也常常來找她，原來老闆想再成立仲介公司需要業務，而老闆娘眼中，張美美「很愛錢」，這種人天生就是當業務的命。 「只要給我錢，我什麼都願意去做！」張美美笑著說，老闆娘以前常常指使她去拖地、打掃，為了賺500元，當年18歲的她願意跪著擦地板，從1樓打掃到4樓。 初入房仲業》勤下功夫3年成交上百件 民國86年，張美美正式成為房仲業的菜鳥，1間房子動輒上百萬元，和1杯飲料10塊錢相比，買賣學問當然大不同，於是老闆娘找了一位老鳥來帶張美美，一對一教學。或許是菜鳥的好運，也或許是命運要助她走上這條路，不少菜鳥入行半年還賣不出1間房子，張美美入行第1個月，居然「冒泡成交」（編按：此為房仲術語，意即菜鳥獨立成交第一個案子），這間套房當時成交價200多萬元，手續費佣金約12萬元，分到張美美口袋只剩1萬多元，但她不以為意。 「我就當自己在學功夫，只要我把賣房子的學問學得通透，我就可以自己出來做。」剛進這行前幾個月，張美美收入只有賣紅茶的1/2，但她不把自己當廉價勞工，反而當成老闆付薪水給她學功夫。 練功3年，成功賣出100多間房子，張美美已經練就出一看到客戶看房子的眼神，就很清楚知道對方接下來會問哪些問題，當她看到客戶「喜歡」的眼神，就聞到錢的味道，知道應該緊緊抓住這位客戶，也因為這樣成交率高，很快的又可以賺進一筆。 進軍房市》靠30萬本金轉手賺8倍 自認已練就出買賣房子的基本功夫，她拿出10萬元存款，再借款20萬元，就靠這30萬元，進軍房地產。 因為從事房仲業的好處之一是消息管道很多，有次張美美看到一間3房物件，這間房子是屋主買來給女兒當嫁妝的，內含裝潢與家具，後來因為男方毀婚，屋主怪罪這個房子「帶衰」，降價求售，只求趕緊脫手。那時張美美以200萬元購入，3個月後以280萬元賣出，扣除貸款利息與過戶成本等，這間投資客處女秀的房子，讓她賺進70萬，若以30萬元本金來看，等於賺了2倍多。她出手的第2間房子是兩房公寓，售價60幾萬元，3個月後脫手，賣價100萬元。 擔任房仲期間，張美美看多了投資客手上囤積太多房子，資金周轉壓力大，因此她設定的目標是淨利20%，能快速賣出最重要，只要時間拖過3個月，就會卡住周轉金。 為了搞懂買賣房子的學問，張美美還曾到銀行的放款部門工作1年，學習銀行審核信用的標準，順便打好關係，未來若有繳款不正常的斷頭戶（編按：貸款人因無力償還房貸，而遭銀行或法院拍賣的房子）出現，也可以馬上通知她。 投資失策》房子賣不掉身背30萬利息 因為剛開始幾次出手，都能順利成交，等資金累積較多後，張美美平均手上有10間房子等著轉手買賣。尤其剛開始的幾年都很順利，再加上銀行衝刺消金業務，還推出百分百房貸，也就是買方不須投入頭期款，可以用房子跟銀行全額貸款，房產交易更是熱絡。 但94年一場雙卡風暴，出現骨牌效應，銀行緊縮放貸，尤其是對套房貸款人的信用審核從嚴，張美美決定放棄套房市場，轉向透天厝市場。 自認買賣透天厝是不會錯的選擇，她自備300萬元，貸款1,200萬元，買了兩棟並排透天厝。然而這兩間房子卻賣了1年都賣不掉，光本利攤還的房貸1個月就要10萬元，空置1年下來，等於繳了120萬元的房貸。這還不包括其他手上待售的房子，算算加起來1個月要湊出近30萬元來繳房貸。 「那時候真的壓力很大，怎麼也想不透，怎麼會透天厝反而賣不掉？但是我不能一直被利息追著跑，坐吃山空。」這是張美美第一次投資失利，親戚點醒她趕緊止血，不要只想到賺買賣價差，卻賠了利息。於是張美美把手上10間100多萬元的公寓或大樓產品賠售套現，紓解房貸繳款壓力；單價高的兩棟透天厝則借了50萬元做最後一搏。 扭轉頹勢》閒置屋改裝出租收租金 「既然房子賣不掉，但還是有很多人買不起房子，租屋市場還是很大的餅」，張美美判斷這兩間透天厝周遭有實踐大學、市政府、國稅局、高雄師範大學、凱旋醫院等，有基本的學生與公務員客群，她便先用50萬元當成改裝第1間透天厝的工程款，再刷卡去買家具與家電，4層共11間房間，沒想到一下子就都租光了，1個月可收5萬元房租。她繼續把收來的租金與押金拿來當第2間透天厝的整修費，裝修完成後也是1個月內就滿租，總共月收10萬元的房租，足以抵繳房貸。 經過這次教訓，張美美也變得更保守了，目前她手上除了有40間雅、套房出租中，手上只維持5間房子買賣，確定至少有3間簽約、賣出後，才會再去收貨（編按：即買入新的不動產），穩健經營。 「錢對我來說，是一種安全感的象徵，錢就是我的堡壘。」張美美希望50歲退休前能有700萬元的現金，而且除了現有的租金收入外，同時還能擁有一個位於交叉路口、5層樓的透天店面，「1樓租給便利商店，2、3樓租給補習班業者或是瑜伽韻律業者，4、5樓自住，這樣就很滿足了。」 「像你這麼愛錢，真的會甘願退休嗎？」「我自己也很懷疑！（哈哈大笑），可是我覺得錢怎麼賺都賺不完，夠用就好了，像我媽媽那麼辛苦賺錢養我們，結果年紀輕輕就過世了，當我有能力想要孝順她也沒機會了，所以人生過得去就好，不用那麼拚！」從昔日只想拚命賺錢，到今日重新省思錢的價值，金錢這堂課，對於這位年僅31歲的女子，格外深刻。 採訪後記》能不能投資？她看一眼就知道 第一次看到張美美，質樸的個性很難想像她是房地產操作高手，尤其是問她：「像那些無法看內觀的法拍屋，該怎麼判斷值不值得出手？」她自信地說：「看地址跟坪數就知道了！」聽得我一臉狐疑。後來在拍照過程中，我隨手抽了身旁壓在轎車上擋風玻璃的廣告紙，問她：「像這個地坪14坪、底價202萬元，應該很便宜吧？」張美美瞄了一眼說：很便宜，沒錯！但是面寬只有2米半，太窄了，不值得投資（編按：除了大樓之外，高雄建築多是長條形格局，地坪太小，但要顧及縱深，面寬就會受限）。 這種「看一眼就知道值不值得投資」的判斷功夫，就是當年張美美從事房仲業3年，前後成交過100多間房子所累積出來的經驗，雖然自嘲當年被當廉價勞工剝削，不管業績再怎麼好，每筆成交佣金才數千元∼1萬多元不等，扣除生活開銷與孝養金，3年只存10萬元。不過英雄不怕出身低，雖然當年只有10萬元積蓄，張美美善用信用槓桿不斷累積身價，用專業闖出讓人刮目相看的成績。 買賣8招：從租客找買家 轉手利潤20% 綜合了12年的買賣經驗，張美美不藏私地分享她經營房地產買賣市場的獨門心法。 招數1》專區經營 鎖定區域深耕操作，好處是可以清楚了解當地區域行情的漲跌空間，張美美只鎖定SOGO商圈與文化中心，因為前者是她當年跨入房產的第一個區域市場，贏在比其他人更熟悉這個商圈；後者則是南高雄最貴的地段，只有收入較穩定的中產階級會來這裡買房子，客戶的層次高，不管買賣房子或租房子，糾紛率較低。 招數2》選格局和採光好的中古屋 張美美收貨時，只挑採光好、格局方正的房子，如果是法拍屋或斷頭戶，無法進去看內部格局，一定要到房屋外頭評估這間房子的面寬、深度、與後棟建築物的間距，面寬不足3米半，放棄！間距太小嚴重影響採光，放棄！ 招數3》精算看不見的成本 看不見的成本包含至少一季的貸款利息、仲介4%手續費、過戶成本、裝修成本等。如果是無法看內部格局的房子，張美美就必須靠平面圖與地籍圖對照著看，推測內部的格局與水電管線配置，評估接手後是不是需要花大筆預算裝修，侵蝕獲利空間。扣除這些成本後，如果沒有把握把價格拉高2成以上轉手賣出，寧願放棄。 招數4》向房客逆向行銷 如果物件是小套房，張美美會採取邊租邊賣的方法，因為小套房的總價低，可以培養租客變成買主。尤其是那種希望一次繳1年房租，換得租金折扣的房客成功率最高。張美美善用「繳租金不如繳貸款」的說服術，例如：「你1個月租金給我6,000元，1年就是7萬2,000元，兩年就14萬4,000元，繳了10年，房子還是我的；不如你再拿出6萬元，以20萬元當頭期款，等房貸繳清了，房子變你的，而且你跟我買，還可以省一筆仲介手續費！」除了省下仲介費，張美美還可以帶對方去銀行申請房貸，連代書、過戶流程都可以幫房客跑，服務到家，張美美的套房有8成都是由租客成交。 招數5》資金充裕才能等到好賣價 房地產天天有人交易，但不見得天天有人排隊等著買你的房子，張美美認為，想要賺到預期報酬，就要有等待的耐心，如果資金卡太緊，房子必須急著脫手，不一定能賣到好價錢。 招數6》房子只給一個房仲專賣 許多人買賣房子，喜歡同時讓多家仲介去賣提高成交率，張美美卻堅持給一個房仲業務專賣，因為如果一間房子丟給各家業者去賣，反而容易打壞行情，為了搶客戶，連房仲業務都會來拗你便宜個幾萬元，不堪其擾。 招數7》苗頭不對，有賺就跑 雖然訂了2成的利潤空間，但是當房子超過半年都沒賣掉，一來有可能定價錯誤；二來則有可能是交易景氣開始出現疲態，此時應該要下修利潤空間，只求房子趕緊脫手。房市永遠在，不套牢，才能有錢再做下一次的投資。 招數8》獨資經營，避免人多口雜 資金集資愈多，房地產的操作桿桿效益就愈大，但是張美美有過幾次合資的經驗，卻發現人多嘴雜，容易為了賣不賣撕破臉，反而拖累現金周轉效益。 出租7招：包辦水電垃圾 租金報酬10% 只靠買賣房屋賺價差，當房市不好時，內心容易慌張，因此張美美現在把6成主力放在租屋市場，賺穩健財，剩下的4分心力放在買賣市場，賺機會財。 台北市精華中心的租金投資報酬率已經降到3%，專營高雄市文化中心與SOGO商圈的張美美卻能創造平均7%∼8%、最高10%的租金報酬率，她到底有什麼祕訣，既能不斷賺取買賣價差，又能維持高租金報酬不墜呢？ 招數1》專挑醫院、學校、公家單位集聚的熱鬧區段 有房子、沒市場，房子也是租不掉。想當包租婆，就要先調查哪裡的租客市場最大，舉例來說，附近有學校、醫院、公家單位的區段最理想，如果不能3者條件兼備，也要至少具備2個。 如果只有學生市場則太過薄弱，尤其是國立大學學生又比私校學生更計較租金，如果當地競爭者眾，很可能租客為了省下500元就搬遷，房東若堅持不降價，租客流失速度比想像中快。 但若是有醫院或是公家單位就不一樣了，醫院的醫護人員與公務員重視的是環境與安全管理，如果輔以生活機能便利，即使月租多個500元，也不會太計較。 招數2》過濾房客背景 「我不喜歡收不到錢的感覺」，張美美指出想要維持穩定的租金收入，過濾房客背景是必要的。張美美會請對方出示相關證件或名片，評估對方有正當職業與穩定收入才會接受。 招數3》租金打折降低流動率 降低租客的流動率也是維持租金報酬的方法之一，之前因為遇到金融海嘯，景氣急凍，張美美就下修租金打9折，如果一次付半年就打8折，但必須再續簽兩年租約，等於是確保未來2年的租金。 招數4》設置隔間注重房客隱私 讓房客住得心安，房租才能賺得長久。張美美的透天厝在每個樓層都設有隔間門，其他層的住戶無法進入，等於是每個房客要開大門、樓層隔間門、房門3道鎖，才能進到自己的房間。 招數5》請託鄰居代管環境 張美美手上同時會有位在不同區的房子，不太可能隨傳隨到，因此她會商請一位鄰居代管，幫忙房客倒垃圾、清理走廊、廚房等公共空間，或是臨時有人要看房子，就可以馬上開門讓對方看屋，這樣的成本每個月只要數千元。 招數6》快速處理客訴 不管是水管堵塞、電燈泡不亮、公共區設備壞掉等問題，只要接到房客電話就應該要及時處理。張美美有專門配合的水電公司，可以及時處理修復。 另外，也要制定「租戶公約」約束房客，例如當出現音樂聲太大、朋友在房間內喧譁等擾鄰行為時，房東必須及時處理，甚至要求房客搬離，以免影響其他租戶的續租意願。 招數7》套房配備準備齊全 「乾淨清潔、採光好」會給租客第一眼的好印象，因此張美美盡量在隔間上讓每間房間都有採光，如果是沒有對外窗的房間，租金就會便宜500元。至於在配備上，為了降低耗損率，「只求有、不求好」，像是床、衣櫃、書桌、網路均是基本配備。 |
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| 1 樓住戶：特別 發表時間：2011-03-07 |
拍電影喔~~有點誇張 |
| 2 樓住戶：藍莫莉 發表時間：2011-10-17 |
這些想法我也非常的認同 |
| 3 樓住戶：陳姵松 發表時間：2013-04-09 |
如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎?? 真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高... |
| 4 樓住戶：劉水祥 發表時間：2013-10-28 |
我有位朋友之前就是跟很多仲介配合,一年買賣快10多間,賺快上千萬 |
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