為什麼要投資不動產?如何投資?
投資房地產最重要的概念有三: 1.現金流入的期間概念.2.先有機會再找資金來源.3.多準備幾個萬一的備案.
現金流入的期間概念?
如果每個月都能有現金流進來,就算負債也是好負債,重點是要有改變現狀的能力!
我有一個朋友,因為在夜市附近有一個二樓的住家,因為貸款繳不出來,賣又賣出去,加上失業也無法轉貸,苦在哪裡?想找一個朋友背貸款,我有一個朋友叫做小鄭,不知道怎麼談的,先找一個日式迴轉壽司店,接著連樓下與隔壁都談好了,加上小劉在知名外商做事,貸款一下子就辦進來了,這下子除了押金30萬,每個月可以淨收入4萬元 (還可分隔壁二樓的租金), 這下子換我眼紅了,我說我下一個工作一定要做招商,要學商業不動產招商,再也不作物業管理了!
先有機會再找資金來源?
如果有了一個投資機會,再找資金來源就會變成十分簡單,當然第一步寫投資計畫書,用投資計畫書來跟創業基金或尋找天使基金借錢,都不會是一件困難的事,而且資金來源的利用,在某一個轉換層面可以用人才來取代,也可以說用未來的利益與組合去交換一個有品質的服務。
我曾經在某一家外商物業管理公司服務,認識整個招商團隊,剛巧我個人在南崁台茂外有300多坪的住宅用地,想委託自己的公司服務,條件式我以年租金1%與10 年為期作為酬勞,且年租金水準要到達台茂公司的每坪平均租金水平,後來沒有談成功,我就知道我在當時不會得到一份具有品質的招商企劃案,也就說錢就是我在花,先給幾百萬企畫顧問費再說!如果我是招商人員,我對計畫執行成功有信心,如果以每坪2000元,乘以1200坪(容積率300%)再乘以12月再乘以0.1再乘以10年,約2880萬元,何況當時我懵懂未知,萬一簽下10%, 豈不是淨賺28800萬元,當然這個假設數字有幾個不合理的地方,一是桃園南崁應該做不到每坪2000元,第二個以我的口才與智慧,我跟那些人多問幾次與多看幾份公司內部的報告,連這100萬的顧問費都可以省下來,第三個是我這些同事都註定是窮光蛋,不懂協助貴人使自己成為貴人!
再多萬一準備方案不如直接停損
多準備幾個以防萬一的備選方案,舉個例子我想投資過英語補習班、牛肉麵店、三明治簡餐店與便利商店,我這些好友在經營這些店時,我們設定的投資期間是二年,二年做不起來馬上停損!因為當初的成本計算與行銷計劃不能落實,應該有很多假設與知識是不正確的,決定停損等待下一個機會。
團隊的組合vs知識的組合
如果投資房地產的過程中,不了解房地產投資有關的知識怎麼辦?
窮人第一步還是先找書看,借書是不用錢的,全國圖書館都有,有了概念後要趕快找貴人,所謂知識上的貴人與投資上的貴人,以下就是要找的貴人或投資知識:
1. 法拍達人.
2. 貸款達人,
3. 仲介達人
4. 改建達人
5. 房屋出租達人
6. 房屋管理達人
7. 招商達人
8. 稅務達人(千萬不要找理財專員)
9. 資金閒人
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