投資房地產應有的基本觀念

投資房地產應有的基本概念

    在房地產業中，沒有真正的專家，只有經驗豐富的高手，而高手也常有「失算」之時。許多上市的建築公司，雖擁有數以千計的專業高手，但也面臨倒閉的命運，這就是最好的證明。因此，我們只能幫您建立基本概念，無法使您成為房地產專家或高手，因為我們本身就不是專家，也難以自稱是高手。但因為投資房地產而快速致富的人，其實非常多，比投資股票致富的人還要多，對房地產投資有了基本的認識，應該是現代人應有的基本常識。

    資金，任何投資最基本的是先要有資金，而一般人會以為投資房地產需要大量的資金，這是非常錯誤的認知，其實手頭上有五萬、十萬就可以進行房地產投資，以下我們會為您分析！

    時機，任何投資的成敗以時機的掌握最重要，水能載舟，亦能覆舟。過去十年來投資房地產的人可以說是賠多賺少，主因就是進場購買的時機錯誤，什麼時候買什麼產品，我們會為您分析！

    區域，房地產有著不可移動的特性，所處的區域不同，會有不同的需求趨勢與漲跌，與股票或一般商品不同，如何依照本身的條件選擇不同的區域投資房地產，是一件重要的課題。

    地點，選定的投資的區域後，接下來就是懂得挑選房地產的地點，如果地點選錯了，漲價時不漲，下跌則有份！

    產品，土地及房屋的種類很多，不同的產品有不同的漲跌，挑選錯產品，很容易成為套牢戶，最後成為遺產！

    風險，任何投資多有風險，房地產的風險其實很多，讀者可以參閱第。

    以上幾點是一個房地產投資者必須具備的認知，我們將依序的為您介紹。但必須事先聲明的是，我們提供給您的見解，並不是放諸四海皆準，房地產每一個個案都有不同的優缺點，最後還是必須以個案為準。

一、資金：前面提到投資房地產並不需要高額的資金時，也許會

以為是利用向銀行超高額貸款的方式，來取得投資標的手段，但我們要告訴您，利用這種方法的人，最後都失敗了，而且現在的銀行也不會容許您這麼搞。那麼五萬、十萬真的可以投資房地產嗎？只要您了解目前房地產的市價，就會知道有五萬元就可以成為房地產的投資者：

（一）土地

土地的種類有很多種，再此我們只一般性的土地作分析，

未分析的部分也不是好的投資標的。

1.    商業區

都市計劃內商業區土地是所有土地中最昂貴的，以台灣目前的市場來分析，每坪的市價高達5至200多萬元。所以，投資這類的土地的確要有較多的資金。

2.    住宅區

這類用地的價格每坪的價格再1至100萬元之間，一般價格約再3至10萬元之間，而且有面積較小的土地可以購買。因此，只要您有5萬元作為自備款，再向銀行合法的貸款約20萬元，合計約25萬元，已經可以買到一戶房屋的約25坪 土地了，以後每月應繳利息也只要1000元！相信只要勤於挑選，可能有100﹪以上的年投資淨報酬率。增值的收益則再出售時取得。

3.    甲種建築用地

屬於都市計劃外住宅用地。這類的土地行情每坪

約在1至20萬元之間，一般價位約為2至6萬元之間，與住宅

區土地一樣，要投資這種土地5萬元就夠了，這類土地有一些是

省道旁的崎零地，可以買來出租給廣告業者當廣告看板，一年就

有3至10萬元以上的地租收益，年出租報酬率高達100﹪以上，

是很好的投資標的。

4.    乙種建築用地

為一般村里的鄉村區用地，但這類土地產權不清，購買前一定要仔細查清楚，持分的土地及面前道路產權不清的土地不宜。其土地價格每坪約在1至15萬元之間，也是不用很多資金就可以投資的標的。

5.    丙種建築用地

位於山坡地保護區的建築用地，知名的台北汐止「林肯大郡」就是這種土地。所以，這類的土地要挑選平坦的地點購買。要投資丙種建築用地須經專業人員鑑定，雖然這總土地價格低廉，但缺乏增值性，我們並不建議讀者購買投資這種土地。

6.    特定農業區農牧用地

是通常是已經過農地重劃過的農業用地，土地方正，深度一般為100公尺 。這類土地價位每分地（1000平方公尺 ，約302.5坪 ）約在30至300萬元之間，農業用地興建農舍辦法已經公佈實施，農業用地的功用增加，增值的潛力也會隨之提高。

7.一般農業區農牧用地

      未經過政府農地重劃過的農業用地，地形呈不規則狀居多。其

價格略低於特定農業區農牧用地 。

  8.都市計劃區內農業區

      指都市計劃的農地，一般為計劃區的外圍，有機會在擴編都市

計劃時變更為住宅區土地，也是很好也投資標的。

（二）房屋

建物的種類也有很多，我們只對有投資利潤的部分分析，如

納骨塔位、會員式會員證與將來不動產證券化的股券不予分析。

1.套房

指只有一間房間的公寓大樓住宅，其面積約在 十坪 下，一般是單

身人士自用或購買來出租用的建物，是最適合年輕人投資，因為總價低，出租收益高。以一個月收入約為25000萬元的單身年輕人，只要每月能儲蓄一萬元，經過適當的挑選工作，而且把他每月的儲蓄額都用來投資購買套房，經過五年的時間，在剛滿三十歲上下，這位年輕人可能是個有資產300萬元以上、零負債，而且是每月又有45000元以上的額外收入的新世代單身貴族。

下表就是我們為這些收入不高的年輕人所規劃的房地產投資參考計劃：          

表1：套房投資規劃表                         

年份	月數	房價	自備款	銀行貸款	還本金	付利息	房租收入	存款	累計存款
0	0	21	7	14	0.15	0.05	0.045	1	1.25
1	6	22	7.5	27.6	0.30	0.10	0.90	1	1.5
1	12	23	9	39.8	0.45	0.15	1.35	1	1.75
2	18	24	10.5	50.6	0.60	0.20	1.80	1	2.00
2	24	25	12	60.0	0.75	0.25	2.25	1	2.25
3	30	26	13.5	68.00	0.90	0.30	2.70	1	2.50
3	36	27	15	74.60	1.05	0.35	3.15	1	2.75
4	42	28	16.5	79.8	1.20	0.40	3.60	1	3.00
4	48	29	18	83.16	1.35	0.45	4.05	1	3.25
5	54	30	19.5	86.00	1.50	0.50	4.50	1	3.50
5	60			77.00				1	3.50
6	72	300		0	0	0	4.50	1	5.50

補充說明：

A、本表假設每半年購入一戶套房，五年合計購入10戶，房價每半難增高1萬元，因此越買越貴。

B、本表並未把一些變動的因素列入分析，如房屋的房屋稅、地價稅、維修費及房屋出租的空窗期，還有一些有利因素也未列舉，如房價增值、房租增高等等。

2.大樓住家

        除了都會區外，台灣地區的大樓住宅價格幾乎全部滑落到成本以下了，價格要超過每坪六萬元以上的大樓已經很少了，即使高雄、台中及台南市都可以每坪六萬元的單價買到房子。

    現在國內已經全面實施容積率管制，大樓產品很難再出現。現在如果以每坪六萬元以下的房價買到大樓住家，將來一定賺錢！

        購買大樓住家要調查清楚，例如租金水準、住屋率、結構、使用分區、屋齡、公設比、管理費及總戶數等等。購買前，最好先委託當地的仲介公司或不動產經紀人調查清楚。

3.透天厝

       透天房屋的保值性最高，房地產若再度上揚，幅度最高的也應該是透天房屋，但這類產品屬於高單價的商品，必須有相當的資金才進場投資，否則很容易吃掉老本。換言之，不要以高額貸款來投資這類商品。

二、時機

    前面提過，前十年投資房地產的人，幾乎全都是失敗的投資者，

主因就是進場的時機錯誤。在房價沒有到達谷底以前，進場購買房地

產，當然會蒙受損失。

    現在的房價已經到的谷底了嗎？我們的看法是：「部分地區的部分產品已經到了谷底，只要會「挑」，一定有很多值德投資的標的。但餘屋量太多、空屋率太高、建築素地存量太多、法拍屋案件太多以及人口持續外流的地區，仍有下跌的空間，不過下跌的空間有限，不會再像幾年前一樣的大幅下跌了。」至於什麼地區是持續會下跌的地區呢？這必須向當地的仲介公司調查才能了解，讀者只要依照上面列舉的條件去分析就能了解一二。

三、區域

    房地產會增值的區域，並非一般人以為的都會區，任何一個縣市都有增值的區域以及下跌的潛在地區。區域內的人口的增減、公共建設是否完善、有無重大效益、學校的素質、區域環境的優劣以及公害嚴不嚴重等等都將影響房地產市場的發展。投資房地產一定要評估現有區域的狀況及未來發展，一處繁榮的區域必須有一、二十年的發展才能達成，千萬不要聽信建商或政府的宣傳，一些「指日可待」、「繁榮可期」、「黃金店面」、「萬商雲集」、「一店致富」、「保證增值」、「帶動發展」、「數萬個就業機會」的話語，都是未來二十年甚至是更久以後才會有的光景，讀者千萬不能相信。現況比未來重要，未來會有什

麼變化？有誰知道？例如，南部科學園區設在新市與善化的交界，但這兩個市鎮的人口不增反減，為什麼？當初有人說過：「南科一來，這裡就會繁榮、人口大增。」六、七年了，人在那裡？政府的臆測是不可靠的，建商的宣傳更不能相信。

四、地點

    讀者除了參考第一篇的分析外，在這裡我們再補充一些有關「地點」的資料。

    在選定投資的區域後，接下來是地點的選擇。同一區域內，因地點不同，房價的價格可能相差好幾倍，不可不慎重。

    地點選擇的原則是：「新社區優於舊社區，市郊優於郊外，省道優於縣道，市優於鄉鎮。」

    很難增值的地點是：「市鎮舊社區、郊區部落、山區、海邊、電廠旁、公家機關附近、鐵路邊、水溝邊、傳統工業區內、附近空屋多的地方」只要避開上述地點，一般都算是好地點。

五、產品與風險

   產品與風險的因素，前面我們已經分析過了，在此不再贅述。