教你如何投資房子賺錢

自住是不看時機的,對於租屋族而言,不論未來房價漲跌,立即買房可立即省掉房租,但仍需注意房貸利息是否比租金高!

目前為止,房子真正的增值價值是好房子帶來好工作賺更多的錢,而非本身房價部份的增值!

本人從業這麼久了,房地產目前為止真正有賺錢的如下

1.包租公

2.業內投資客

3.建商

其餘的都是賠錢的份,所以初學者不宜當股票看,但可當定存穩坐收租來理財!

仿間新聞媒體雜誌的置入式報導仍有迷思的地方,常拿名人房子賺大錢來當版面,但事實是如此嗎？一般真正有賺錢的人都會低調不願曝光！他們賺廣告新聞版面費應該比較多吧！就是把房市洗腦成股市看,來誤導大眾,但未來後遺症卻會造成兩敗俱傷!

大家都持低買高賣的心態,大家都如此,誰要來接高?恐會沒人而賣不出去,雖然房市好時雖可創造效果,如果房市差時,誰要來買房子,恐會傷及業者利益!日後房子要賣要轉手恐會更困難!

投資房子需注意如下

1.房子具折舊性：新成屋價高,中古屋隨年份折舊而貶值的事實需認定,其建物本身會吃掉地段增值,除非是純土地的房地產,才不會有折舊性！

2.注意未來轉手性：房子的同質比較性高,下一位買主都會多比較,其地段性也很重要,歷史經驗告訴我們,大家隨工作地點而有購屋需求,所以附近就業低會愈多,房子就愈好轉手,相對而言也好出租,反之則會求售無門,收不到蒩金！

3.注意相關成本與稅金（專家與大家所忽略的,卻活生生要面對的）

買屋時的契稅：房屋現值的6％,大約是買屋總價的1~3％不等

持有時每年房地二稅：每年需準備5000~50000萬繳這兩筆稅,金額大小就看坪數大小與屋齡新舊,愈大坪數愈新的房子繳愈多！

持有時的利息：以目前房貸利率來說,每年的成本大約是房屋總價的2~3%

長年維護成本：視粉刷,管線更新等等的費用,有的是5~10年花費整修一次！其成本在這幾點內算是最少,最可以控制的地方！

房價漲時,賣屋的土地增值稅：別看老房子增值效果驚人,也許30年前買的房子,房價漲10倍,但轉手後要立刻繳到大半房價的土地增值稅！目前有不少屋主轉手後雖得手大筆現金,但卻需貼錢一邊還銀行貸款,一邊借錢繳大筆稅,如果無力繳稅,那麼會連帶其他財產遭到扣壓！房價下跌就沒這筆稅！

房價漲時,賣屋的財產交易所得稅：這是大家所忽略的,也是這幾年國稅局查的很嚴的地方,這與投資客持有6間視同營業用的又不同,也是吃掉房屋增值利潤轉為負的元凶！如果房價下跌反而沒這筆稅！

4.注意出租率：目前投資房屋的主要獲利來源來自租金收入,其租金收入可以抵掉上述的1~3.,如果地段性是上班區與大學學區以及交通轉運站附近,出租率仍是相當高,扣掉相關成本後仍可勝過定存的利息收入！

想賺增值價差應注意的地方（不內行不建議玩,目前很少聽過有真正賺大錢的）

1.沒議到比行情價低2成以上別碰：上述稅金與利息成本需考慮進去！

2.手邊至少要有2組買方,方便利刻轉手：你非建商又非大戶仲介,沒有人脈下,你又沒有他們能勾結媒體新聞雜誌作置入性報導來輔助銷售,其實房子不如股票那麼容易轉手,買方購屋能力,買方愛比較,房子物件替代性高等等,正常下轉手需花一年時間！如果要快,不好意思,折價出售不在少數！

3.低買進後最好需在半年內轉手變現：如果沒辦法出租的話,折舊,利息,稅金會一直吃掉利潤！