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房客未繳房租,可以如何處理?

房東:小陳
發表時間:2016-01-17



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欠租是租賃關係中最常發生的糾紛,常造成房東房客間很大的緊張,雙方爭吵、房客避不見面、房東騷擾房客等等狀況時有所聞。


如果房客與房東簽訂的是定期契約,在契約還沒有到期的時候,若房客欠繳租金,民法第440條有規定,租金的遲付可以構成房東終止契約的理由;不過,房東要終止契約,遲付租金總額,必須在房客欠租達兩個月的租額,也就是欠租兩個月之後,房東經過一定程序催告房客繳付租金並限期支付,若於期限內房客仍不付租金時,房東才能終止契約


至於押金折抵租金這個部分,目前土地法100條第3款針對不定期限的租賃契約有規定,承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達兩個月以上時,出租人才能收回房屋;針對定期契約的部分,最高法院44年台上字第516號判例中亦表示定期租賃契約可類推適用。


因此,不論雙方簽的是定期或者是不定期契約,房客如有支付押金,房東必須等到押金抵償後仍積欠兩個月才可寄發存證信函,定一個期限催告房客支付遲延之租金,若房客沒有在期限內支付,則房東才可以依據民法第440條規定,終止雙方的租賃契約,請房客遷離。


如果房客欠租,但仍然居住在裡面,房東不能逕自進入房間,否則會有侵入住宅罪的問題,房東應照上面的法律程序合法的終止租賃契約,再向法院提起遷讓房屋返還所有物的訴訟,獲勝訴判決後再透過法院的強制執行,才算是合法。


房客欠租,甚至已經搬離不知去向,此時房東雖然不用提起遷讓房屋訴訟,但仍然應依上述的法律程序合法的終止契約後,才能夠進入房間。至於房客的物品如何處理,建議在租約中明文規定,如發生此種情事時,房東可以當作廢棄物逕行處置,以杜爭議。







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    發表時間:2018-10-02

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