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店面購買注意事項 |
| 房東：阿傑 發表時間：2013-11-01 |
店面購買注意事項 : 一般金店面的共同的特徵 : u 大都位於一樓 : 依照人潮行動的路線及水平視線分析，1樓較2樓的店面為佳。因為客人最容易上門，如果位在2、3樓，比較適合美容、美髮業、補教業、診所等行業。 u 店面面寬依業種而定 : 不同的業種對賣場面積有一定的要求，但面寬更能決定是否能引起消費者的注意，一般來說最好不要少於5公尺，三角窗最佳，具有廣告及醒目的效果。 u 雙捷運人潮錢潮匯聚，北高捷運網，可預見的是人潮及錢潮，也讓捷運沿線的金店面成為投資人的目標，目前完工通車的6條路線中，雙捷運（2條捷運線交會的捷運站）只有台北車站、忠孝復興站與古亭站，人潮都十分驚人，平均投資報酬率可達4%到6%。 u 有效營業時間愈長，營業額可能愈高。舉例來說，店面開在純辦公大樓的商圈，平日上班時段可能生意不錯，到了晚上及周末假日，通常就門可羅雀了。換句話說，能維持人潮量的時間愈久，愈有機會締造營業額。 u 臨路寬約小於20米 : 店面所面臨的馬路不能太寬，否則車比人多，中隔島將馬路兩旁人潮一分為二，不能聚集人氣，例如北市敦化北路、仁愛路、信義路等，這些路段均以辦公大樓為多，店面較少，故建議馬路的面積最好以20米以內為佳，如士林夜市、饒河街夜市、通化街夜市等。無論是城市或鄉村，透天店面一直是炙手可熱的房屋產品，除地段之外，店面前巷道寬度也是考慮關鍵。但不一定是道路愈寬敞，就越好做生意，因過馬路麻煩，只能聚集單面人潮，有安全島的路段亦是如此。一般而言，路寬12~15米是開店最好條件，較能聚集人潮，尤其是在地標型建築物附近，更能擁有高投資價值。馬路寬度、街道長度都要考量：馬路越寬未必越好，選擇2線道或4線道的馬路旁開店最適宜，比較容易有「消費性車流」，6線道、8線道的馬路車行速度較快，馬路太寬，車反而比人多，如果還有中央分隔島，更容易把馬路兩旁人潮一分為二，不容易看到周遭店面，只有「經過性車流」。不容易看到週遭店面。此外，街道越長、店面越密集越好，容易彙集人氣。 u 街面長及腹地大 : 商店聚集就能聚集人潮，最好是店家一家接著一家，而且要街面夠長，再加上前後腹地夠寬，那麼客源就能夠不虞缺乏。相反的，若只有道路的一邊店家連續，另一邊是公園或學校，則人氣較無法匯集，例如大安森林公園至台大校園的新生南路。 u 店面方正：有利於店內動線安排與商品呈列。 u 選商圈掌握幾個要點 : 買店面要注意商圈變化，必須掌握交通、消費習慣的改變。幾個方法是投資要點，包括：選擇成熟的商圈，不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點，也要考量停車場的距離，實務上有所謂的「中央圓圈理論」：距離停車場越遠，店面效應價值越低。除非是做批發商，否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。 u 店面連續不間斷 : 許多人將店面買在市區的精華地段，以為這樣就買到金店面了，但是卻忽略店面不連續的問題，如果街面中間夾雜銀行、醫院、學校、機關等，會造成夜間人潮劇減，而真正的金店面兩旁甚至對面則是連續不斷的店面，所以聚客力強。 u 創造互補價值 : 如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的，這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念。 u 較少位於高壓電桿、高架橋邊的店面，尤其是橋頭及橋尾，因動線之故，人氣較難聚集。 u 商圈位於陽面，人潮集客效益和商圈屬性，對店面投資回收都或多或少有決定性的衝擊。 u 業種集中或貼近人潮需求 : 業種密集如服飾街或餐飲街。因為業種集中可帶來人潮，但仍需瞭解客層需求，一般來說，離商圈中心愈近，業種就愈偏向娛樂及服飾，周邊才是餐飲，再其次則與住家相關的民生用品店。 u 商用店面依臨街條件可分為 : ² 商圈型店面 : 屬一般的街道店面，這類店面本身沒有特殊的主題，只是位於重要幹道兩旁，自然形成的商圈。此類商圈店面的競爭力強、抗跌性高、租金收入穩定，諸如南京東路4、5段一帶，每坪每月租金約為6,000-8,000元；忠孝東路4段附近店面租金每坪每月約10,000-12,000元，5段則降至5,000-7,000元，八德路3段約4,000-6,000元，基隆路2段, 1段則約4,000-5,500元。 ² 二線店面 : 二線店面在屬性上屬於輔助型店面，也就是補充商圈型態的完整性，這也是二線店面的商機所在。一般的二線店面可能是由一線店面退出，或者本身業種及租金承受能力便比較合適二線的位置，這一類的店面租金通常僅為一線店面的60%左右，諸如大安路店面平均房價僅為忠孝東路三段之65%、延吉街僅為61%左右等。此類店面的購買成本相對較低，但是日後收取的店租也會較少，優點是由於房租相對較低，承租的穩定性會較高。 無論是哪一種類型的店面、投資或是自用，除了區位的條件之外，店面房東想要坐收穩定的房租，最重要的是選擇適合該商圈屬性的承租業種，必須將適合的產業置於適合的商圈，才能有效增加承租方的穩定性。穩定性不佳的店面，新房客一再地看屋議價，不但增加房東的麻煩，也容易招致風水不佳的流言，徒增不必要的困擾。 事實上，在房地產產品當中，店面是屬於高報酬的投資工具，對於想要進入成熟商圈設點的創業者來說，勢必要以較長的時間及雄厚的財力來平衡損益。至於尚未成熟或尚未開發的商圈，其進入成本雖低，但是人潮動向、業種選擇與集客能力的強弱，均是店面能否獲利的重要關鍵。
選對地點，就成功了一半 : 店址選擇，依業態性質及客戶屬性不同，可分為「集市」與「散市」二種。如3C商品、電腦、婚紗、家具等高單價或高度專業產品，消費者會收集完整訊息、比較不同產品後購買，同業群聚能產生集客效應，加速做出購買決策。經營這類商品，選店應採「集市」方式較佳。低單價、一般生活用品，如餐飲或文具用品，顧客採買最重方便性，店址最好選在鄰近目標客群附近，屬「散市」型態。 高價商品 走集市 : 不過，就算店址位在「集市」，想在同業間突圍成功，也得有小撇步。在「集市」地區開店，店址最好選在中間地帶，盡量避免選在「集市」兩端。因為店址如太過邊陲，消費者可能還沒逛到該店，生意就被同業捷足先登。在小品牌同業旁開店，是「集市」地區開店選址的另一種策略，因為與弱勢品牌比鄰，有如雞中鶴，較能顯現出競爭優勢。只有品牌優勢相去不遠的，才能將店址開在強勢品牌附近，例如乾貨類的新東陽、唯王，速食業的麥當勞、肯德基，各區店址都相鄰不遠。 生活用品 屬散市 : 至於「散市」型態店舖，最好離目標客群愈近愈好，如便利商店、麵包店開在社區附近最好，安親班、漫畫書店不是位在學校旁，就是位於社區附近，目的就是希望佔到地利之便。500cc外帶飲料店開在火車站或市場（夜市）旁的比比皆是，許多檳榔店、海灘用品店則選在縱貫線、高速公路或濱海公路的進出動線上。 此外，考量目標客群的生活習性。早餐店最好開在社區居民上班的路線旁，基本上會比馬路另一邊生意好的多，社區型超商若選在居民下班動線上開店，也會因方便住戶下班採買而生意穩定。。 走低單價商品路線的「散市」型店面，若目標客層是過路客，店址應選在第一間或邊間，再搭配顯眼醒目的招牌。 低單價產品以「集市」型態開店成功的案例也不少。其中有不少是由政府協助產生的，如台北市的建國花市，台中市繼光路的電子街，高雄市的六合路夜市、興中路花卉街等。 另如，台北市西門町萬年商場、北科大旁的光華商場，台中市精明一街的露天咖啡街，高雄市建國路電子街，各百貨公司的地下美食街等，不僅客源固定，失敗的風險也較低，是市場或民間業者整合成功的「集市」。 於哪些行業選擇「集市」型態較討好？鄰近知名景點是婚紗業集市的主要考量因素，台北市中山北路鄰近陽明山風景區，是遠近馳名的婚紗街，愛國東路婚紗街旁就是中正紀念堂。家具街則位於交通便利、停車方便的都會周邊地區，台北市集中在南昌街、文昌街，新莊二省道則是台北縣大型傢具賣場的大本營，台中市文心路、大雅路以及高雄市的明華路，皆是知名的傢俱街。 便利的交通也形成不少「集市」，台北萬華及台北車站、五分埔松山車站附近，以及高雄市火車站附近，都有知名的成衣批發街。知名的南陽補習街，也是因交通便利而結市的典型。
觀察環境減低購屋成本 雖說店面價格取決於供給與需求，但店面所在的客觀環境及未來的變化才是購買店面藉以衡量所投資的成本高低與否的重要依據，也是向賣方議價的籌碼；有些店面雖位於「三角窗」的店面，但可能前後腹地過窄，人潮只來自前方馬路，投資成本可能與獲利不成比例。 如果二樓以上的店面開店率高，表示一樓的需求不夠，才會向上發展，因此一樓店面的價位會水漲船高。另外周邊業種所販賣的內容價位高低也可供判斷店面售價的高低，若所販賣的商品為高級服飾、珠寶、化妝品等，價位就高，而一般生活民生用品、五金、果菜等，店面價格相對就低。因此若仔細評估環境後，向賣方討價還價的空間就會較有彈性。 避免高壓電桿、高架橋邊：尤其是高架橋橋頭及橋尾因動線關係人氣較難聚集，要儘量避免。
捷運站店面: 大眾捷運不僅是先進國家都會區現代化的交通工具，並且也是經濟發展的櫥窗，因此也是影響房價的一大重要因素。惟近年受到不景氣的衝擊，捷運車站附近商圈消費水準互有消長，因此，選購時就得格外謹慎。另根據捷運工程局的路線進度，初期路網所規劃的7條路線中，已通車路段67.2公里，總計有60個捷運站，目前平均每日運量約93萬人次。但預計在未來10年之內，再增加一倍路線，捷運站總數將激增至166站，每日運量將超過220萬人次，為現在的2.4倍。可預見由於捷運路網及站間密度提高，捷運所帶來的運輸便利性將更加明顯，民眾對捷運的依賴度將大為提昇，對房市帶來的效應不容小覷。針對捷運車站附近之店面選擇提供參考意見如下： u 大站優先考量：捷運車站的設計係依人口流量的多寡及車站腹地的發展加 以評估衡量，因此，較大的車站未來也必然會有較多的人潮，連帶的商機必然較大。尤其距離車站愈近，店面之營運效益愈大，一般而言，方圓 100 公尺以內最為明顯，其後隨之遞減，惟 500 公尺以內之潛力亦不容忽視。 u 捷運網站交匯點：捷運路線交匯處，例如木柵線與南港線交匯之忠孝復興站，新店線與中和線交匯之古亭站，由於是兩線的交匯點，所匯集的人潮相形之下必然是其他車站的數倍，其商機之大亦必是各站所不及。通車的六條路線中，有2條線交會的捷運站僅有台北車站、忠孝復興站及古亭站，雖然交會站不多，但人潮效果卻十分驚人，商圈的消費人次增加，營業額也隨之提昇，因而不僅使原來已有的商圈(SOGO商圈)店面，租金更加抗跌，新店線與中和線交會的古亭商圈，則由於捷運帶來大批人潮，成為典型的捷運交會型商圈，甚至未來與公館商圈連成一氣，租金效益可望再推升。 u 捷運轉運站：例如台北車站、劍潭站、公館站等，一方面又是公車轉運站，乃自然而然的行程大批人潮接駁換乘的中心點，因此，轉運站附近的店面亦均是兵家必爭之地。 u 聯合開發站：所謂聯合開發係由地方主管機關依計劃，與私人或團體合作開發大眾捷運系統場、站與路線土地及其比鄰地區之土地，以有效利用土地資源之不動產興闢事業。因此，聯合場站計劃開發乃針對周圍的交通路線及環境設施作為整體規劃，因此計劃區內的未來發展及商機潛力，均是指日可待。 u 商業辦公圈車站：位處辦公區域的車站，其所匯集的人潮大都以上班族為主，尤其上下班尖峰時段，經由捷運車站進出的消費人潮相當可觀，而其消費能力往往也在一般消費水準之上，其商機亦有一定的潛力。 u 轉型期店面：位於巷道內的店面係依附於主要消費動線邊緣，商機稍顯微弱，惟若能彰顯區隔產品之特性商息亦將隨之改觀，尤其車站同側出入口的店面商家，在熙來攘往之人潮簇擁下，店面的增值亦將隨之水漲船高。 u 商場攤位：捷運車站最受矚目之商機，除百貨公司外，當非商場攤位莫屬，其最顯著者為忠孝東路四段之忠孝復興站附近，這也難怪其每月每坪租金均超過 1 萬元。 u 地下商場：捷運沿線地下商場如台北車站、忠孝東路、中華路等沿線，若非緊鄰商圈，就是辦公圈、高級生活圈或交通轉運據點，其人潮匯集所帶來之消費潛力，自是商家必爭之地。惟仍應注意其業種組合及營運管理之良窳。 u 金店面經常出現搶租店面是高報酬的投資產品，雖然總價高，進入門檻比套房高出不少，以台北捷運沿線的店面為例，至少要千萬元起跳；但是因市場上同類競爭產品少，只要位在熱門潛力商圈，店家承租後的獲利良好，便經常出現搶租的情況，租金也會因此有調升的空間，自然能讓平均投報率衝高。
店面簽約租期3至4年最佳 : 如你是承租人，找好店面之後，接下來就是要與房東簽約，但是這個動作不能太早，必須待開店前的準備步驟都完成後才能進行，一旦與房東簽約後，就開始支付房租，自然就會有時間壓力，所以在簽約前，盡可能將一切籌備工作與書面資料先準備好。 與房東簽約時，最好能爭取裝潢期免收租金，也就是把租金的起算時間延後，這樣才可以節省租金，另外，租期最好以3至4年為較理想，如果只簽1年，屆期店面卻被房東收回去，先前投資的裝潢就泡湯了，當然，如果是選擇連鎖加盟，則租期不能短於加盟期限。 簽約時需注意房東是否要求在解約時，應將店面恢復原狀或拆除清掃完畢，如果這樣，屆時必然會增加店面拆除及清運打掃的成本，會增加自己的支出，所以，在與房東簽約時，最好不要有要求店面要恢復原狀的條文。 簽約時通常還必須支付房東押金，押金的行情通常為租金的2至3個月，所以在簽約時，必須付店面押金及第1個月租金，只是店面承租下來，需要一段裝潢期，最好能向房東情商，租金起算的日期能夠扣掉裝潢期。 至於簽約之後，除了應與房東維持良好的互動關係，另外有一點值得一提，即使開店後生意很好、獲利頗高，最好也不要讓房東知道，如果有事要約房東來店裏時，最好是挑冷門時段，讓房東看到店裏生意太好，一旦他認為你這家店很賺錢，下一步很可能就會漲房租，或是想租約到期之後不續租，乾脆把店面收回來自己做，那麼，大好的店面只好拱手讓人。
投資金店面 秘訣大公開 : 報酬率 = 可出租行情 x 11個月 ÷ 房價 (11個月原因是假設有一個月空窗期) 例如 每坪月租金 3,000元, 房價每坪 600,000元. 報酬率 = 3,000 x 11個月 ÷ 600,000 = 5.5 % ç==報酬率 買店面投資，除了眼光要準，還得掌握10年內商圈、交通動線的改變，只要使用率高，沒有空窗期，租金價格自然能水漲船高。店面是長期投資，要看10到20年，因為資金至少要10年才會回收，所以要注意店面週遭是否有交通建設或開發案，避免工程期間影響商店生意，除非完工後能帶來消費人潮，否則不宜考慮。另外，要觀察商圈是處於沒落還是新興的發展區。一般投資者可從交通便捷的社區型商圈著手，因為消費人口穩定，較容易算出租金水準。 店面首重人潮，如高鐵店面風險滿大的，投資商用不動產必須掌握10到20年的變化，因為租金要10年才能回收，如果投資不慎，買到閒置大樓，只能用來養蚊子，非常可惜。買店面要注意商圈變化，必須掌握交通、消費習慣的改變。要注意幾個要點：選擇成熟的商圈，不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點，也要考量停車場的距離，實務上有所謂的中央圓圈理論：距離停車場越遠，店面效應價值越低。除非是做批發商，否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。至於哪些地點的商圈適合投資？彭大台北地區的新店一帶，外食消費能力高；內湖區的民眾收入穩定、房價整齊，也適合店面投資；桃園南崁因為擁有7成5的台北移民客，消費能力高。另外，竹北光明六路後，很有歐陸風情，這幾個地區是推薦適合投資商用不動產的地點。只要拿捏好店面投資的要點與地點，上門詢價的租客多，使用率高，沒有空窗期，自然可讓租金價格硬，增加投資報酬。 投資店面，一定要眼明手快，審慎評估。通常面臨大馬路的黃金店面不會輕易在市面上出現，即使出現也會立刻被專業投資客買走，至於巷道內的二線店面雖然價格較易取得，但評估潛力與投資報酬率時，一定要深思，否則租不出去，還不如把資金放在銀行裡定存。 店面總價高，一般投資人恐怕會因考慮太久，來不及出手而錯失良機；目前店面的投資報酬率約在4.5% 到7%之間，評估店面是否值得投資，要考慮該區域的市場性與可經營的行業種類，特別要注意，www.c123.com.tw該業種是否有能力支付預期的租金價格。 評估店面時，因為房屋出租會有前後房客轉換的空窗期，建議以該區的可出租行情﹙以最低行情計算﹚乘以11個月，再除以房價，看看比率與定存利率相較，是否為可接受的報酬率。店面投資不僅看眼前，還要看未來，以交通動線來說，公車站牌前的店面，可能有人潮流動，但如果未來附近規劃有捷運站時，要考慮將來捷運通車後是否會影響人潮流動。
尋找設店點 不能只看人多 還必須觀察該地區的商圈屬性，是否適合自己的行業 : 開店成功要素，第一是地點、第二也是地點、第三還是地點，地點占了開店成它要素80％以上，如果是屬於這種商圈屬性的行業，店面就開不多了，因為，對於立地條件要求的標準太高，要找到適合的商圈並不容易。 每一種行業適合的商圈都不一樣，不要以為熱鬧人多的地方，就一定適合開店，還必須觀察該地區的商圈屬性，是否適合自己的行業。 曾有某洗衣連鎖店的加盟者，開店前在尋找地點時，看中台北青年公園附近的一個店面，心想在青年公園附近有大批的國宅，開洗衣店生意一定好，但當他加盟開店之後，生意卻不如預期中理想，原因何在？因為國宅雖多，但或居民所得不高，衣服自己家洗衣機洗洗就好，不願花錢送洗。 曾有某位泡沫紅茶店的業者，第一家店開在新店中正路的大馬路上，開業後由於生意興隆，老闆賺了一些錢，於是就想再開第二家分店，後來地點找來找去，找到西門町的成都路上，心想西門町熱鬧逛街人潮又多，生意應該會更好，但是實際開店之後，生意不僅沒有想像中好，而且還比在新店的第一家店生意差，後來終因不堪虧損而結束西門町的分店。 究其原因，在於第一家店開在新店中正路，由於競爭店不多，使該店在當地具有強勢競爭力，生意自然好，但當開在西門町時，由於西門町集合了各式各樣新潮流行的店，把一般傳統的泡沫紅茶店開在這區域當然不具備競爭力，而走上被淘汰的命運。 每一種行業適合的商圈都不一樣，有些行業只適合某種型態的商圈，跨出該型態商圈之外就不適合。 另注意觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意，選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候，代表競爭者也逐漸消失，一個業種最後通常只剩下一、兩家店，新業者對當地開店也興趣缺缺。
投資商場成功案例不多 : 房市開始熱絡，投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外，一向以包租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理主體與內容都要確定清楚。 雖然店面單價通常遠高於一般住宅，但只要標的所在環境具有一定的商業氣息或消費群，通常都會有5%至7%左右的投資報酬率。因此一般來說，只要建案臨路或者週邊商業活動還算頻繁，多多少少都會規劃店面產品。 店面投資時代已成過往雲煙？ 然而，同樣是優質的房市投資產品，近來店面的整體銷售情形，卻遠遠不如市區的小坪數挑高產品，或大專院校週邊的學生套房。這似乎昭示了，店面產品不再是房市投資客進場時的首選；甚至，店面的投資價值已不復在。不過，事實確是如此嗎？店面是否還有投資價值和潛力, 在探討店面產品的變遷前，必須要澄清的是，其實並非在每個區域的店面產品都不再熱賣；像是桃竹地區一些位於商業或住商混合用地的個案，規劃的店面產品，幾乎都在正式公開銷售前，就被預訂一空。這種狀況，在竹北市縣治二期商業區的大樓個案中尤其多見。 竹北縣治二期店面產品的熱賣，主要因素仍不外乎投資者看好未來遷入的大批人口所帶來的消費力，以及重劃區的發展遠景；然而，不可能所有店面產品都具有相同利多。目前店面產品不再成為房市投資客最愛的主因，其實並非來自於小套房的排擠效應，或是店面本身真的失去投資條件，而是各地區商業活動的區域屬性有了根本的改變，以往店面投資的模式，也必需重新評估。 而這個使得所有店面不再成為投資獲利保證的因素，大體來說，就是交通以及大賣場。簡單來說，都會區交通的更加便捷（包括市區與郊區聯絡道路的逐漸成型，以及捷運路網的形成等），讓人們能以更快的時間，抵達較為熱鬧的商圈逛街或採購，再加上近年來大型賣場崛起且競爭愈發激烈，因此徹底改變了人們的消費行為。像縣治一期的家樂福，就使區內個案規劃店面的機率大降。 交通加大賣場店面投資臨變革, 過去由於交通易達性不若目前便利，捷運又還在各自獨立路線階段，未形成四通八達的路網，因此一般日常採買消費，多數民眾還是會選擇在步行十分鐘內可以到達的區域內完成；因此，只要有中小型社區的支撐，一般店面都能夠有一定且穩定的出租率和營收。不過在捷運板南線通車後，捷運路網逐漸形成，已使上述的狀況有了根本的改變。 更便捷省時的交通，還只是間接因素；最重要的關鍵，其實是在於類似家樂福、大潤發這類大型賣場近期的崛起。比起一般社區內的商店，大賣場除了停車方便、賣場空間大以外，以量制價的策略，也讓小額經營的一般商店難以匹敵。以大型量販商場集中地的內湖倉儲區為例，過去因交通之故，可能無法吸引大直內湖或南港以外的消費者；但在堤頂大道及環東大道等銜接道路陸續完工後，內湖倉儲區的消費者，已遍及整個大台北地區︿其客源的廣泛，也是因為行銷策略上多以公司名義集體辦理會員卡有關﹀。 大賣場能搶走小區域店面的顧客真正原因，還在於可讓消費者一次購足所有日常生活用品，加上目前國人生活步調加快，更重視閒暇時間；與其在社區內跑好幾家店購物，不如開個車來到大賣場，一次購足一週所需，比較起來還更有效率、更省時。因此，目前非市中心區的店面，除非是商品流通率高、24小時營業的便利商店，否則一般店面將比過去更難生存。於是，店面失去以往穩定投報率的光環，被小套房取代，不再受到房市投資客青睞。然而，店面就真的不再是適合投資的房市商品嗎？其實不盡然。只要各位看倌掌握以下的各項原則，店面產品還是具有投資潛質的. 以下就是店面投資的考量因素 : 1. 時機 : 分兩點來看。第一個是屬於大環境的時機點，也就是現階段的整體情勢，是否適合進場投資房地產。目前房地產市場住宅產品的價格，其實已飆漲到某一程度；縱然業界宣稱未來仍有5%到10%的上揚空間，但從現今人氣及交易趨緩的情勢看，實已不宜投資一般住宅型商品。不過，店面產品的價格卻不見得會隨住宅產品的行情而變化，關鍵還是在於產品所在區域的區位價值, 如果能夠比別人更早一步看到某個區域未來潛在的區位價值，那麼您才是抓到了投資店面的時機點。 2. 區域 : 選擇哪一個地區的投資標的，可說是店面投資是否獲利的最關鍵因素；尤其目前店面價值已隨交通和消費型態改變後而變化，故地點的選擇更加重要。那麼，該如何選擇哪裡的標的？誠如前文所分析，市郊或社區型的店面，除非位置條件相當優秀，比如位在顯眼的角地，或公車站牌附近，否則不宜選擇。事實上，建商在這類地方推出建案時，應該也不會規劃店面產品。 那麼，哪些區域的店面比較優質？市中心區或重要幹道上的店面，當然仍是搶手貨，而重劃區內或週邊，以及捷運站方圓步行距離十分鐘內的店面則是具潛力的標的。如為重劃區店面，則需注意該區本身要已有一定的人口或公共建設發展，像新板特定區，就是十分具有發展潛力的區域。 相對地，蘆洲南港子、泰山十八甲及林口特定區之林口鄉部分，或許這一、兩年發展迅速，但公共建設腳步還無法趕上，因此投資店面風險較大。至於還毫無公共建設可言的三峽，就更需謹慎評估。桃園市的特定區開發，或許因面積較小，因此開發較完全，大多數建案都有店面規劃，投資價值也不差。新竹的六家高鐵特定區，則將會是當地下一波店面投資熱潮的戰場。 在捷運方面，北市目前已通車的3條路線，店面價格自然是水漲船高，租金行情也居高不下，然除非能夠以低於行情的價格購得，否則儘管出租率高，但投報率可能偏低。相對地，目前正施工中的內湖、信義、新莊線、蘆洲支線及土城線各路線的停靠站區附近，應該都可找到相當不錯的標的。 當然，不是光在停靠站附近就能具有投資價值，其所在之大區域的發展，也是必須同時考慮的條件。拿內湖及土城線比較，或許土城線停靠站週邊的投資門檻低，但內湖之聚客力較佳，各項發展條件也不錯，較值得投資。 另外，大專院校、傳統市集或是觀光夜市附近的店面，也會是相當不錯的目標。其原則和選擇捷運站週邊店面者相同，那就是最好能夠接近愈靠近這些人潮匯集的所在愈好；如此一來，出租率和租金也會更高。 3. 類型 : 在選定投資區域後，就是標的類型的選擇。一般來說，大樓產品一樓的店面，2、3樓的辦公室，或是一整層的商場，以及透天店面，大概是比較常見的店面產品類型。基本上，如果您選擇的區域屬於都會區，那麼一般店面或辦公室，應該是較佳、且可能是唯二的選擇。如果是偏市郊、中小型社區或商業氣息較不濃厚的區域，當然不會有辦公室產品，主要是一般小型店面為主；如果操作得當，那麼商場型的店面也是可以考慮的範圍。像是文山區，在區內較缺乏大型賣場的情況下，中小型超市是有經營的空間的。至於如要選擇一般店面，那麼，最好能夠在人口較集中的區域、重要幹道上或角地。 同樣拿文山區來說，木柵路二段、保儀路附近的舊市集，就會是比較好的區域；景美夜市基本上已經離景美捷運站不遠，因此更具投資價值，但門檻相對也可能較高。最後，透天店面則是屬於鄉鎮級的行政區比較會出現的產品，條件上當然不比都會區，因此自住兼開店的購買者較多，投資此類產品的投資客通常也比較有限。 4. 如何進行 : 以下的範例，可以更清楚說明： u 施工中或規劃中捷運線：未來發展潛力時機點 u 捷運站週邊十分鐘步行距離內：選擇標的位置 u 位於角地之一般店面，適合便利超商小吃店等：選擇標的類型 u 投資店面，其基礎的道理和投資其它房地產標的完全相同，關鍵在於近來國人生活習慣的變遷，以及商業經營模式的改革，讓一般傳統的店面產品面臨必需轉型或淘汰的情況。而透過本文的分析不難發現，其實店面仍是值得且優秀的投資標的；而如何取得並打開『投資店面等於獲利』的鑰匙呢？只要掌握上述因素，選擇良好的時機點和標的，您就可以準備出租事宜，當房東賺租金.
富爸爸購買店面 增值、節稅雙享受 手中握有千萬元以上現金的富爸爸，應開始檢視手中的流動資產，透過買保險、買股票等方式，達到有效且合法節稅的目的，但在房貸利率仍維持低檔，房市景氣回穩，購買店面成為有效節稅的撇步。 由於銀行利率低等因素，開始引起手中有大筆現金的理財保守型消費者，對店面產生興趣。更重要的是，購買店面，便能享有大大節省遺贈稅的優點，約有5%的店面買方便是看準此項優點而投資店面產品。這類的買方通常年紀都不小，退休前事業通常有一定的水準，因此，擁有大筆的現金，而投資方式也相對保守，也開始對財產的未來分配有所規劃。 選擇節稅效益高的店面產品，則建議以精華商圈來觀察，其中土地面積小、租金效益高、抗跌性及增值潛力佳且租賃市場中搶手的標的物，均是可進場購買的產品。以台北市為例，SOGO商圈、西門町商圈及士林、通化街等知名夜市商圈，成交總價以3,000至4,000萬元的一樓店面，特色是店面坪數都不大，同時可達節稅與4%-6%的平均報酬率效果。 店面除了實質使用效益之外，節稅的效益更是不容忽視，只要善加運用，在需要使用遺贈稅時，更能發揮節稅的作用。運用不動產節稅的主要利基，在於不動產的遺產稅計稅方式，乃是以公告現值與房屋評定現值總額計稅，其與實際上市價的落差大，因而出現節稅空間，然而在各項不動產產品中，又以店面的市價與公告現值的落差最為可觀。 舉例來說，已退休的吳伯雄先生擁有5,250萬元的現金，這筆現金資產若是沒有做任何節稅計劃，以一般條件假設(家庭成員為一妻及兩位成年子女)，扣除免稅額及其他扣除額之後，死後必須繳納的遺產稅約高達1,100萬元。 但若是這位吳伯雄先生，在生前將這5,250萬元，購買復興南路一段SOGO百貨後方巷內的大樓店面，店面面積31坪，土地持份3.37坪，總價5,250萬元，(土地公告現值約283萬元，房屋評定現值72.5萬元，總計355.5萬元)，遺產稅以土地公告現值加上房屋評定現值來計算，由於個人免稅額便達7百萬元，因此根本不用繳交遺產稅，與現金資產必須繳納的遺產稅相較，節稅金額高達1,100萬元。 現在的子女不一定有能力妥善處理大筆的現金，或具備做生意的經驗，富爸爸與其將大筆現金直接饋贈子女，還不如考慮購買店面，讓子女未來擁有更穩定、持久的經濟來源，也可保障子女的生活模式及行為。
店面設置相關法令 都市計畫法及非都市土地使用上針對店面規定之相關法令 都市計畫法台灣省施行細則規定 一、住宅區之使用限制，依第15條規定限制使用項目為準,符合其相關規定之條件如下： u 可作為工廠、商場 (店) 、汽車保養所、機車修理業、計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站、貨運寄貨站、農業資材、農藥或環境用藥販售業者，限於使用建築物之第1層及地下1層 u 作為飲食店者，限於使用建築物之第1層、第2層及地下1層 u 作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨12公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第1層至第3層及地下1層，並應有獨立之出入口 u 符合以上各點。 u 大型商場店及飲食店符合下列條件，並經縣市政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生者，不受前條第1項第12款使用面積及第二項使用樓層之限制： ² 出入口面臨15公尺以上之道路。 ² 申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。 ² 依建築技術規則規定加倍附設停車空間。 ² 大型商場（店）或樓地板面積超過600平方公尺之飲食店，其建築與鄰地間保留4公尺以上之空地（不包括地下室）。 二、商業區為促進商業發展而劃定，只要符合第17條商業區不得使用之項目，即可作為店面使用。
非都市土地使用管制規則 : 非都市土地係依照「非都市土地使用管制規則」表列之可使用類別為管制之依據： 一、編定使用地之容可使用項目： 使用地類別 容許使用項目 u 甲種建築用地 日用品零售及服務業 u 乙種建築用地 日用品零售及服務業 u 丙種建築用地 日用品零售及服務業
二、容許使用之項目，其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。 三、依以上之規定，則非都市土地若要作為店面使用，只要其編定為上表所列之使用地，即可作為店面使用。但若其他法令有相關的規定，則需依該法令之規定。如老人安養院、幼稚園、旅館等設施之設立，均需依其相關設立之法令規定，才能取得合法的設立許可。 |
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| 1 樓住戶：陳恆凌 發表時間：2014-05-24 |
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