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房貸那種好？看還款計畫 |
| 房東：時尚宅男 發表時間：2007-09-20 |
【房貸那種好？看還款計畫】 房地產熱絡，銀行業者使出各種花招向購屋族招手，「一價到底」優惠方案最近成為房貸市場新寵，向購屋族訴求房貸不會跟著利率「三級跳」。事實上，如果消費者算盤撥一撥，可以發現如果購屋族打算10年內還款，「前低後高」階梯式利率可能較划算；倘若打算扛著20年房貸，「一價到底」倒是可以省不少錢。 「一價到底」主要是以中華郵政2年期定儲利率(目前1.845%) 加碼0.975%(目前2.82%)，利率計算方式與現行政府各項房貸優惠專案相同，但加碼幅度略高，因此一般來說，比政府優惠利率稍高，但比「前低後高」的階梯型利率低，也比一般銀行固定利率方案低。 這項專案在合庫6月率先點燃戰火後，這個月內包括華銀、一銀、彰銀等銀行紛紛跟進。台北富邦銀行最近推出的「一價到底」方案，更直接訴求較央行優惠房貸減碼0.1個百分點(目前利率是2.72%)，號稱比政府利率還低。 「一價到底」聽起來吸引人，卻未必適合所有房貸族。銀行主管說，「一價到底」隨著中華郵政2年期定儲利率調整，目前是2.82%，若以某銀行現行階梯型利率一般是前半年1.96% ，後半年2.37%，第二年2.47%，第三年起2.85%計算，平均前五年利率是2.637%，前十年平均利率也不過2.81%，因此對打算十年內還完貸款的房貸族來說，階梯式利率還比較有利。 銀行主管說，對房貸族來說，目前銀行房貸專案琳瑯滿目，底怎麼才划算，其實要看自己的需求。如果考慮未來市場利率走升，「一價到底」優惠專案因為加碼幅度不高，對打算與房貸長期奮鬥20年的房貸族，其實是不錯的選擇。當然，如果不嫌麻煩，更聰明的消費者可以先選擇階梯式利率，到第三年利率較高時，再轉貸「一價到底」方案，但前提是原貸款銀行不收取提前清償違約金，否則可能得不償失。 【壽險房貸 保單分紅利率做基準】 不同於銀行房貸利率以定儲指數利率（ARM）為基準，壽險公司推出的房貸專案，則以「保單分紅利率」為依據，兩者大不相同，而利率選擇的標的也不一樣。 所謂保單分紅利率是指壽險公會以台灣銀行、第一銀行、合作金庫銀行及中央信託局等四家金融機構「2年期定儲利率」的平均值為保單分紅利率，目前為1.8%，而壽險公會每月會統計公告。 對壽險公司而言，每一家的保單分紅利率標準都是一樣，對照於固定型房貸商品，差異在於「加碼的利率幅度」，以國壽來說，「A+客戶」的加碼幅度為1.7個百分點，而中國人壽則從第六年起的加碼幅度為1.75至2.15個百分點。 而各壽險公司也依據客戶信用條件、不動產價值等因素，評估加碼幅度，與銀行的指數型利率房貸的加碼原則相似。 【固定房貸 壽險業賞甜頭】 銀行的指數型房貸陸續升息了，部分銀行也陸續結束固定房貸專案，要申請長天期固定利率房貸的消費者，目光開始轉向壽險公司。目前壽險公司推出的固定利率房貸有長達十年者，符合要想控制房貸支出的薪水階級。 中央銀行已四度升息，1年期定儲利率約漲了0.4個百分點，比起美國，升息速度不算快。不過美國聯邦準備理事會（Fed）不排除後續升息的可能，金融市場同樣預期新台幣將繼續跟進，後續指數型房貸仍有升息壓力。各銀行固定型房貸專案陸續結案，現有銀行的固定型房貸可固定利率的期間都非常短，以固定一年為多。 想要鎖住房貸成本、避免利率攀回過去正常水準的消費者，現在把目光轉向壽險公司。包含國泰人壽、新光人壽、ING安泰人壽、南山人壽、三商美邦人壽等數十家壽險公司都推出固定型房貸，固定利率期間長達五年到七年，甚至有長達十年的。富邦人壽的固定型房貸固定利率期間就長達十年。 不過，富邦人壽的十年固定房貸利率，並非一價到底。富邦人壽主管說，富邦人壽的固定房貸利率今年6月中旬推出，前兩年固定利率為2.25%、後八年為固定利率3.5%，十年平均利率為3.25%。 根據信義房屋、永慶房屋的統計，國人平均攤還房貸年限約七年，也就是在七年內還清房屋貸款。所以，長達七到十年的固定利率房貸，對一般房貸戶來說，期限已經夠長了。 保誠人壽房貸部經理周寶麗指出，來保誠人壽申辦房貸的消費者，逾四成的客戶會選擇固定利率型房貸，遠高於兩成選擇指數型房貸商品的。顯示民眾評估利息支出後，找上壽險公司的，多選擇固定利率。 周寶麗說，儘管各銀行仍有推出低於2%的房貸商品，但低率優惠的期間僅侷限前半年或第一年，爾後則以指數型房貸為依據，如果央行未來持續升息，對支領固定薪資的上班族必然造成不小影響。 大多數推出固定型房貸的壽險公司，固定型利率的結構和富邦人壽一樣，在前幾年仍讓消費者享有較低的優惠房貸，也減輕消費者初期購屋的經濟負擔，之後才會要求適用稍高的固定利率。 以國泰人壽為例，固定型房貸專案共分為兩類，一是「A+客戶」，指律師、醫師、公職人員、上市櫃企業員工或年薪100萬元的客戶，在前兩年享有2.25%的固定低率房貸、第三到五年為固定3.4%、第六年起才以「保單分紅利率」加碼1.7個百分點，目前為3.41%。 至於「非A+客戶」前兩年為固定利率2.5%、第三到五年為固定利率3.7%、第六年起為保單分紅利率加碼2.1個百分點，目前為3.81%。 目前房貸授信餘額的排名，不再是銀行一枝獨秀，以國泰人壽為例，目前房貸授信餘額已逾2,800多億元，僅次於台灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行，排名第四名。在各壽險公司主打固定房貸商品後，或許今年底國內房貸授信餘額排名，又將有新局面。 壽險公司主管坦言，固定型房貸的推出，除民眾受惠外，對各壽險公司的財務操作也有不小助益。由於目前銀行或壽險公司的資金都相當充沛，但市場上可運用的投資工具並不多，因此，利用既有資金推出固定房貸是有效去化多餘的資金方法，也創造客戶與壽險公司雙贏的局面。 【富邦優惠房貸 新低】 中央銀行5月20日新推3000億元優惠購屋貸款，本月12日郵局升息，利率由2.62%調高至2.72%。但因央行額度限額200萬、250萬元。為補足貸款不足，中國信託、台北富邦、彰化銀行相繼推出配合央行專案的優惠房貸，最低利率甚至比央行政策性優惠房貸再低0.1個百分點，貸款成數最高可達100%。 行政院續撥3000億元央行優惠購屋貸款，貸款利率以「郵局兩年期定儲利率加碼0.875個百分點」機動計息，目前利率微升至2.72%。但因央行貸款額度，台北市限250萬元、台北市以外限貸200萬元，以平均每位房貸戶資金需求約400萬元上下，央行現行200萬、250萬元的政策性優惠貸款額度已不足支應。 爭取這類房貸客戶，中國信託、台北富邦、彰化銀行相繼推出新房貸專案。中國信託「自辦政策性優惠購屋貸款專案」，依央行優惠購屋房貸加碼0.1%機動計息，目前利率2.82%。台北富邦銀行「富邦優惠房貸」，依據央行優惠購屋房貸減碼0.1%，目前利率為2.62%，且30年貸款期間皆採單一利率，非一般「前低後高」式的階梯利率包裝，貸款成本一目瞭然。彰化銀行也在19日推出「百周年百億優惠專案」，提供依郵局兩年定儲利率加0.975個百分點，目前為2.82%。 台北富邦銀行消費金融總處執行副總林啟峰表示，富邦優惠房貸除利率創市場新低，申辦對象也不限新購屋者，轉貸客戶同樣適用。利率因比央行優惠房貸低0.1個百分點，申貸人可在央行和該行自行搭配申貸額度。 另有多家保險公司推出五到七年期「固定利率」房貸，如三商美邦人壽推出七年期的2.95%固定房貸，保誠人壽也有前七年固定2.99%的房貸，南山人壽前七年固定利率是3. 25%。 範例： 【爭取房貸增貸 幫你理債】 40歲的王先生有房貸、信貸、車貸，還有為朋友做保的保證債務要還，王先生工作穩定，想辦法增貸房貸，把所有負債都用一筆房貸解決，不但降低每月還款金額，也享受到貸款較低的利率。 王先生35歲結婚時用自備款100萬元買了一棟總價500萬元的房子，小孩出生後由於薪水不夠用而借錢，後來滾出50萬元的信用卡卡債，期間又幫一位朋友做保，意外背負30萬元的保證債務，由於家住郊區東湖上班不方便，也有貸款買車的需求。 王先生月入5萬元，太太沒有上班，王先生必須想辦法降低債務的利息負擔，以減輕還款壓力。 五年下來，王先生還了一部份房貸，房貸只剩320萬元，為了還清其它債務，後王先生比較多家銀行後，找到一家願意增貸120%額度的銀行，在房屋重新估價後，除了獲得380萬元20年期利率2.2%的房貸外，銀行另外以7年期、利率8%多借他兩成房貸，額度為76萬元，加起來共456萬元的資金，一次就夠他付清車貸、信貸和保證債務。此外，這筆76萬元的資金成本也較本來的信用卡循環息20%低上許多，王先生的每月應付貸款金額也從原本的2.2萬元降低為1.9萬元。 銀行業者願意貸給王先生120%的房貸額度，關鍵在於王先生的工作穩定，過去的繳息紀錄一切正常，而且還有一間不動產。 為讓達成功理債目的，王先生和銀行談貸款條件時，銀行要求把核准的撥款，直接匯到王先生信貸和車貸的銀行戶頭，確定用於還債，而不是匯到王先生個人的戶頭，避免王先生沒有把這筆錢拿去還債。 |
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