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專任委託&一般委託~TWO |
| 房東：雙子座 發表時間：2010-01-26 |
專任委託&一般委託~TWO 既然知道專任委託與一般委託的分別後，我們知道，對於仲介來說， 當然是簽到專任委託對他們來說，主控的權利會比較大，但對我們來 講，主控的權利就拱手讓出，所以我們就得知道仲介來簽委託時，會 使用哪些話術來說服我們，使我們願意簽下專任委託，自己可以做好 心理準備，才不會被對方牽著鼻子走，也可以想好應對的方式 專任委託的好處 1、只給一家賣的話，我們可以幫屋主堅持價格跟有利條件，畢竟物以稀為貴， 如果每家都有賣的話，客戶的感覺一定是很廉價，價格一定不會出的很好 2、我們可以盡善良管理人的責任幫您保管好房子，才不會一堆人進進出出，房 子損壞也不知道找誰求償 3、我們才可以全心全意幫您做廣告行銷，而且總公司投入的資源也比較多 4、我們的經紀人會把重心放在專任委託的案子上，而且因為是專任，所以才會 比較有責任感，連休假都會關心房子 5、買方相信屋主不急售，所以才會專任委託，才有機會幫您可以爭取到好價格 6、回覆買方的說法才會一致，如果給很多家賣，大家都說不一樣的理由，會讓 買方對屋主的說法打折扣 7、不會因為怕被其他人賣掉，而反過頭來一直壓您價格，反而可以跟您一起專心 拉抬買方價格，畢竟幫您賣的高一些，我們仲介費也可以多拿一些 一般委託的壞處 1、因為每一家仲介都在競爭，一定為了搶到案子而透漏底價給買方，最 後又回來跟您押價格，反而不容易賣到好的價位 2、要是空屋的話，房子有任何問題，沒有人要承認負責 3、一般委託的廣告都做得比較少，甚至沒有做，大家都怕付出沒結果 4、可以不在乎沒責任感，因為覺得反正又不只有我在賣，辛苦老半天，搞 不好最後被別人搶走 5、很多家都在賣，會讓買方覺得我們很急售或是很缺錢，所以才要給很多 人賣 6、為了成交，每個仲介人員跟買方的說詞都不一樣，會讓買方覺得房子是 不是有問題 7、怕被別人賣掉，一有人出價，馬上就來跟您議價，但時候無法賣到好價格 8、要是我的客戶出高價，但是卻又在別人那邊看到更便宜的，這樣我就沒辦 法幫您堅守價位，賣到一個好價格 |
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| 1 樓住戶：路人甲 發表時間：2012-12-11 |
信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!! 打官司時, 法官只認字不認人!! 委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" (請注意,委託仲介賣屋,沒有所謂只有"專任委託"這回事!!) 1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛!) 2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權! 3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!! 4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!! 若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!! 5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下: 有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。 由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!! 建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司. 6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!! 7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期): a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制! b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!! => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾.... c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間! 8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅) 審慎了解契約內容, 才能保障自身的權益!! |
| 2 樓住戶：陳奕哲 發表時間：2013-02-22 |
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| 3 樓住戶：小蟲蟲 發表時間：2013-09-07 |
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| 4 樓住戶：葉夙云 發表時間：2013-09-09 |
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