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驗屋密技全攻略 |
| 房東：妞妞 發表時間：2007-09-24 |
驗屋密技全攻略 隨著農曆鬼月將近，近期又將邁入傳統交屋高峰。尤其走了三年的房市大多頭，不少預售建案從去年底陸續完工，預料近期將有一波交屋熱潮。而根據內政部地政司統計，年購屋糾紛數已創下五年新高紀錄，為了避免糾紛上門，千萬別輕忽交屋的種種細節。 「交屋」代表房屋產權從賣方移轉登記到買方名下，此時只剩下買賣雙方繳交尾款的部分，只要完成交屋程序後，買方就可以正式成為房屋所有權人。 「交屋，可說是在繁瑣的購屋過程中，真正入住夢想家前的臨門一腳，購屋者大費周章的比較地點、樓層、坪數、價格，耗費心力種種努力，可不能在交屋階段大意，以免讓『購屋』這件一生中最昂貴的花費功虧一簣。」信義地政士士林事務所所長張艾玲說。 不論是中古屋或是預售屋，交屋都分為兩大部分，一是「產權文件」交付，二是「房屋實體」交付。根據上述的購屋糾紛案件統計，產權不清、建案廣告內容不實、建築工程出現瑕疵是糾紛的主因之一。也因此，文件的清點與查驗、房子設備的檢查與施工品質的檢驗，就成為交屋時勘查的重點。 「以產權文件交付而言，如果消費者是委託有信譽的房仲或建商，大多會請專業代書處理，幫買賣雙方杜絕假契約、假交易等重要關卡。」不過，張艾玲也提醒，相關文件資料中，土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件，一定要仔細審查並確認無誤。此外，賣方最好也要出示無輻射鋼筋、非海砂屋等保證書；若是透過房仲業者購買，基本上還會附上一份屋況保證書，確保買主權益。 原則1：中古屋況不符時，尾款押代書處，暫緩交屋 另外，中古屋買賣，買方則必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式；最好也要求前任屋主提供前一手原始合約，並出示土地與建物最新謄本，以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。 以張艾玲從事代書的多年經驗來看，產權文件交付若有專業代書在旁協助，過程通常沒有太大疑義，但在房屋實體交付時，就極有可能產生爭議。 交屋時若有明顯可辨識之瑕疵，買方有權利在驗收過程中向建設公司或前任屋主（賣方）具體反映，賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。 以中古屋而言，若發現屋況與簽約時不符，買方可暫緩交屋，將尾款押在代書處，等到賣方修繕完成再進行交屋程序，或是請相關工程人員估價，由賣方支付金額，買方自行修繕。 至於，預售屋的房屋實體交付，雖然大多是未裝潢之空屋，其實學問也不少，「通常交屋前後，客戶的心情最惶恐，有規模的建商大多會辦理交屋說明會，提供驗屋流程說明，解決客戶的疑慮。」昇陽建設工程部協理謝志長說。 一般來說，預售屋交屋當天會先進行行政交屋，也就是產權文件的交付。文件包括土地、建物權狀、稅費結算明細、產權移轉契約書、保固書、返還印章及發票等，較細心的建商除附上使用執照的影本外，也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」，提供買方一份記載保固內容與期限的保固書，以及針對眾多設備所檢附的使用手冊。 原則2：拿著合約書，逐一仔細核對 文件交付後，建商客服人員會帶著屋主到一樓大廳講解門禁使用規則，並告知瓦斯遮斷閥及電表位置，也會帶屋主到停車場、屋頂等地方，測試並告知使用方法及相關設備注意事項，然後才到各戶進行實體驗屋程序。 此時，建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對。 首先須針對契約書中的記載來檢查尺寸，對照變更工程檢查表，「通常建商都會提供驗收表及平面圖，屋主可以攜帶一些小工具照表進行。」但謝志長也坦言，即使是按圖施工，還是會造成尺寸誤差，一般而言，長、寬在10公分以下，高度在3公分以下都算是正常誤差值。 撇步1：利用小夜燈，檢查插座供電狀況 另外，消費者也可以利用一些隨身小工具測量及註記，除了捲尺、相機是驗屋時一定要帶的工具之外，屋主也可以帶奇異筆、原子筆各一支，以及有色膠帶、小夜燈和一顆高爾夫球。 首先，準屋主可以挑選同一房間中不同的五個點，用奇異筆敲地磚，聽聽看聲音是否一致，以測試地磚或地板是否貼合，若有異狀即可貼上有色膠帶註記；若看到牆面的油漆不平順，也是用有色膠帶貼上註記，再用原子筆在平面圖上標示地面、牆面油漆需要修補處。 此外，再將高爾夫球放置在地板上，看看在無外力的狀況下，是否會固定向某一個方向滾動，以確認地面的平整度；接著檢查機電設備的功能，這時候小夜燈就派上用場了！ 房屋內每一個插座都可以利用小夜燈看看是否供電正常，服務良好的建設公司還會附上水電圖，以方便屋主後續設計裝潢時不會影響主要配電。 撇步2：水槽全蓄水，同時排放檢查漏水 「水」的檢查也是驗屋關鍵，可將屋內每個水槽蓄滿水，再同時把水流掉，看大量排水是否順暢。此外，洗臉台下方、廚具下方是否漏水，也是檢查重點。 最後，交屋時別忘了點交公共設施，尤其是除了基本的走道、樓梯間、梯廳等基本配備外，也要確認中庭花園、娛樂休閒等設施內容與項目，與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合。 同時，交屋時也不可忽略物業管理的服務範圍，因為不動產的長期價值與社區管理工作愈來愈密切，既然每月要繳管理費，當然得確認是否善盡管理之職，以免日後發生糾紛，購屋者也才能高枕無憂的享受喬遷之喜。 |
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| 1 樓住戶：稚氣婷 發表時間：2012-10-12 |
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| 2 樓住戶：林祐盛 發表時間：2013-02-22 |
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| 3 樓住戶：王雅謙 發表時間：2013-09-06 |
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| 4 樓住戶：鄭志維 發表時間：2013-09-09 |
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| 5 樓住戶：潘建成 發表時間：2013-10-17 |
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能 我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和 買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗 面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」， 就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮? 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益 面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎? 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求，就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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